Verdiutvikling

Ved utgangen av 2021 har porteføljen en eiendomsverdi på NOK 13 mrd og en egenkapitalverdi på NOK 4,8 mrd. Avkastningen til egenkapitalen i 2021 var på 21 %.

Markedet

2021 ble nok et aktivt år i transaksjonsmarkedet for næringseiendom, med et rekordhøyt antall transaksjoner og transaksjonsvolum.

De viktigste driverne i markedet har vært den gode tilgangen på kapital til eiendom- og eiendomsprosjekter og troen på økte leiepriser som følge av fortsatt høy etterspørsel etter kontorlokaler kombinert med lav nybygging, særlig i CBD. Omfattende statlige “redningspakker” og lave renter har begrenset den negative effekten av Covid-19 på realøkonomien og dermed også eiendomsmarkedet. Disse tiltakene vil trolig gradvis reverseres i takt med at samfunnet gravis gjenåpnes.

Effekten av Covid-19 har påvirket de ulike segmentene i eiendomsmarkedet på forskjellig vis. Mens kontor, logistikk og bolig har vist en god utvikling gjennom 2021 har hotell, handel og bygulvsaktivitet som restauranter etc. hatt en svakere utvikling som følge av nye nedstengninger, selv om det er tegn til bedring også innenfor disse segmentene.

2021 ble et år med sterk utvikling i boligprisene med +5,2% boligprisvekst i Norge. Oslo oppnådde lavere boligprisvekst enn landet for øvrig med 2,2% i 2021, men etterspørsel og omsetningsvolum har likevel vært høyt.

En vesentlig medvirkende årsak til nedkjølingen i boligmarkedet, sett mot 2020, er at styringsrenten er økt med 50 basispunkter i slutten av 2021 og at det er utsikter for ytterligere renteøkninger i løpet av 2022.

Organisasjon

De økte investeringene og en strategisk dreining til også å utføre boligprosjekter i egenregi har medført økt ressurs- og kompetansebehov i organisasjonen. Det er derfor forventet flere nyansettelser i tiden som kommer.

Ferd Eiendom består av 15 ansatte som dekker de sentrale fagområdene næring- og byutvikling, bolig, investering/finans og økonomi.

Bærekraft

Økonomisk, miljømessig og sosial bærekraft er grunnleggende forutsetninger i våre prosjekter. Vi skal imøtekomme dagens behov på en måte som også tilrettelegger for at de neste generasjoner får dekket sine behov. Vi skal være modige og nytenkende i vårt arbeid og forsøke å kombinere de tre bærekraftsbena på en best mulig måte. Det gjøres blant annet gjennom å vurdere prosjektenes miljøbelastning, sikre HMS og regeletterleving og ved å ta i bruk ny teknologi og innovative løsninger.

I tillegg til økonomiske mål har alle våre prosjekter en gjennomarbeidet miljøstrategi og konkrete tiltak for økt sosial kapital.

Ferd Eiendom sin portefølje av næringseiendommer hadde i 2021 et gjennomsnittlig energiforbruk på 174 kWh/m2 (127 kWh/m2 i 2020). Dette er en økning på 37 % sett mot 2020, i hovedsak som følge av at byggene er tilbake til normal bruk.

Til sammenligning viser et normalår for porteføljen et forbruk på 176 kwh/m2 for kontorbygg.

Portefølje boligprosjekter

Marienlyst, Oslo
Den 26.februar 2020 inngikk Ferd avtale om å kjøpe NRK-tomten på Marienlyst.

Ferd skal skape et mangfoldig, grønt og levende urbant område som ivaretar og utvikler Marienlyst sine unike kulturopplevelser og naturkvaliteter.

Marienlyst skal være et tilgjengelig og levende sted for kreativitet, rekreasjon og opplevelser for alle. Marienlyst skal ha gode kvaliteter, både i bygg, byrom, aktiviteter og tilbud. Stedet skal være en uformell, sosial og trygg møteplass for de som bor og besøker, de som jobber og produserer, de som opplever og studerer.

Sentralt i prosjektet er Kringkastingshuset. Kringkastingshuset spiller en sentral rolle i området i dag og vil også spille en sentral rolle i å gi området attraksjonsverdi i fremtiden. Kringkastingshuset er en internasjonal kulturformidler, et nasjonalt landemerke og lokal identitetsbærer som skal bevares og tilgjengeliggjøres for folk flest. Det skal tilrettelegges for samspill mellom fagområder som kan bidra til bevaring og videreutvikling av kulturinstitusjoner og kvalitet.

Avtalen gir NRK en minimumspris på 3,75 milliarder kroner ved salg, men den endelige prisen er avhengig av regulert areal.

Ensjø, Oslo
Tiedemannsbyen omfatter totalt rundt 1.400 leiligheter.

I perioden 2010-2021 er drøyt 1100 nye boliger ferdigstilt i 50/50 partnerskap med Skanska Eiendomsutvikling gjennom Tiedemannsbyen DA og 50/50 partnerskap med Selvaag Bolig gjennom Tiedemannsfabrikken AS.

Ferd Eiendom sitt første boligprosjekt i 100% egenregi i nyere tid hadde salgs- og byggestart i 2021. «Humlehagen» er siste del av Tiedemannsbyen og et prosjekt som består av 142 boliger, hvorav 9 er rekkehus.

Det var solgt 72 av 142 enheter i Humlehagen pr 31.12.21.

Bråtejordet, Strømmen
Ferd Eiendom utvikler et boligområde i samarbeid med Mestergruppen på Bråtejordet like ved Strømmen stasjon. Prosjektet vil omfatte ca. 400 rekkehus/småhus/leiligheter.

Første salgstrinn ble lansert høsten 2014 og byggestart for de første 40 enhetene var sommer 2015. De første 123 enhetene ble overlevert til kjøperne i løpet av 2017 og 2018.

I det neste feltet (B7), som består av 186 leiligheter og rekkehus, ble første salgstrinn lansert i slutten av 2019.

Det ble solgt 68 boliger totalt på Bråtejordet i 2021 mot 35 året før.

Ski sentrum
Ferd Eiendom er involvert i to større boligprosjekter i Ski sentrum med et potensiale på i underkant av 500 boliger i tillegg til butikk/næringslokale og parkering.

«Skolekvartalet» eies 50/50 sammen med Ski Sentrum AS, mens «Trekantkvartalet» eies 100% av Ferd Eiendom. Begge prosjekter forventes ferdig regulert i løpet av 2022, men på grunn av kompleksitet rundt rekkefølgetiltak i Ski sentrum forventes byggestart først mot 2025.

Høyda, Moss
Sommeren 2018 kjøpte Ferd Eiendom eiendommen Rabekkgata 4 og 6 i bydelen Høyda rett ved Melløs Stadion i Moss. Eiendommen er på 55 mål og er tenkt utviklet til i hovedsak boligområde med utadvendte aktiviteter ut mot Rabekkgata. Parallelloppdrag med 4 arkitektkontor ble gjennomført høsten 2018 og i 2019 ble reguleringsprosessen påbegynt. Eiendommen forventes å bli utviklet til anslagsvis 800-900 boliger som vil henvende seg til ulike målgrupper. Utviklingen av eiendommen vil bidra sterkt i transformasjonen av Høyda fra tidligere industri- og handelsområde til en levende og attraktiv bydel i Moss.  Kommunen gjennomfører en kommuedelplan for Høyda, som forventes vedtatt i løpet av 2022. Detaljregulering og mulig byggestart forventes i løpet av 2023.

Vestre Billingstad, Asker
Sammen med flere grunneiere tok Ferd Eiendom del i omreguleringen av vestre del av Billingstadsletta i Asker kommune hvor det vil komme totalt opptil 1.650 boliger. Reguleringsplanen for Vestre Billingstad ble vedtatt av Asker kommune i 2018.

Ferd Eiendom eier Bergerveien 12 som i dag huser ABB som leietaker. På vår eiendom planlegger vi å oppføre ca 400 boliger etter at leiekontrakten med ABB er utløpt.

Høvik, Bærum
Ferd Eiendom inngikk i 2019 avtaler om fremtidig erverv av flere eiendommer nært Høvik stasjon i Bærum kommune. Området rundt Høvik stasjon ligger godt til rette for attraktiv tettstedsutvikling når ny E18 etter hvert er planlagt å gå i tunell forbi Høvik.

Portefølje næringseiendom

Utviklingsprosjekter

Ferd Eiendom har flere pågående kontorprosjekter.

Hieronymus Heyerdals gate 1 er et karakteristisk bygg som er nærmeste nabo til Oslo Rådhus, med fantastisk utsikt over Oslofjorden, Aker Brygge og Akershus Festning. Bygget har om lag 4500 m2 ledig areal som vil rehabiliteres til topp moderne standard. I tillegg vil det foretas en revitalisering av bygulvet, der det vil etableres et handels- og tjenestetilbud som både støtter leietakernes virksomhet og inviterer nærområdet inn.

Trekanttomten, i Vika, ble kjøpt av Ferd Eiendom, i partnerskap med Vedal, i desember 2020. Den tidligere riggplassen for nasjonalmuseet utbyggingen er sentralt beliggende i Norges mest attraktive kontorområde. Tomten er i dag regulert til utbygging av 24.000 kvadratmeter bruttoareal med mulighet for å bygge blant annet bolig, kontor og offentlige formål. Det er nylig utført et parallelloppdrag hvor Oslo Works og Haugen Zohar Arkitekter ble valgt for skisseprosjekt og regulering basert på deres prosjekt «Underskog».

Vitaminveien 1B, på Storo, ble kjøpt av Ferd Eiendom våren 2020. Den tidligere bensinstasjonen er sentralt beliggende i et attraktivt kontorområde. Parallelloppdrag med 4 arkitektkontor ble gjennomført høsten 2020 og reguleringsprosessen er påbegynt. Eiendommen forventes å bli utviklet til et topp moderne kontorbygg på anslagsvis 18.000 m2.

Lager/Logistikk

Ferd Eiendom, Veidekke og Fabritius har et felles samarbeid om å utvikle tomtene henholdsvis Ferd Eiendom og Veidekke var eiere av i Gardermoen Næringspark, gjennom selskapet Oslo Logistikkpark Gardermoen AS (OLG). Partene 1/3 hver av OLG. Til sammen har tomtene et areal på ca 1.000 mål og et stort utbyggingspotensial hovedsakelig planlagt til lager, logistikk og kombibygg samt mulighet for plasskrevende varehandel på deler av området. I 2021 ble 1/3 av dette tomtearealet detaljregulert som medfører at denne delen av området nå kan tilbys til leietakere. Resterende 2/3 av tomtearealet OLG kontrollerer forventes detaljregulert i 2022. Et nytt sentrallager for Sport Holding er planlagt byggestartet første halvår 2022. Vi forventer å kunne lande flere leietakere i årene som kommer.

Frogn Næringspark, hvor Ferd Eiendom er deleier sammen med NHP Eiendom og Stiftsstaden eier tomter på ca 110 mål og et utbyggingspotensial på rundt 40.000 kvm. I løpet av 2021 ble første bygg ferdigstilt på deler av området.

Utleie

Ferd Eiendoms utleieportefølje utgjorde ved årets slutt ca. 70.000 kvadratmeter og genererte ca NOK 80 millioner i 2021 hvorav de største bidragsyterne var Brynsveien 14, Bryn, og Stokkamyr Eiendom, Forus.

Fremtidsutsikter

I 2022 forventes realøkonomien å fortsette innhentingen etter effektene av Covid-19 med tilhørende inngripende smitteverntiltak. Det er likevel stor usikkerhet knyttet til prognoser for utviklingen, og særlig til hvorvidt «flaskehalser» i globale forsyningskjeder vil fortsette å påvirke inflasjonsforventningene i markedet. Dette sammen med en stigende rentebane vil kunne legge en demper på gjeninnhentingen i 2022.

I Stor-Oslo regionen tror vi at relativt stabil arbeidsledighet og utsikter til stabile eller økende kontorleier, særlig i CBD, medfører fortsatt høy aktivitet innenfor kontormarkedet. For transaksjonsmarkedet vil forventningen til stigende rente muligens påvirke aktivitetsnivå samtidig som investorer vil kunne se eiendom som en attraktiv aktivaklasse dersom fremtidige inflasjonsforventninger vil være høyere enn tidligere.

Etter den positive utviklingen i boligprisene i 2021 i Norge, tror vi at boligprisene vil fortsette å utvikle seg i positiv retning i 2022, selv med signaler om økt rentenivå. Vi tror likevel at Oslo, der det forventes lavere nybygging enn etterspørselen skulle tilsi, kan få en høyere boligprisutvikling enn resten av landet. Dette gjelder særlig i de sentrale områdene av Oslo.

Et eventuelt overraskende konjunkturomslag og/eller vesentlig oppgang i rentene vil kunne påvirke utviklingen i mer negativ retning.